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最近，上海市巨鹿路888號引發強烈關註。
巨鹿路888號目前大門緊閉，內部建築全被綠色網罩包裹，從道路上無法看到內部情況。 王子濤 攝
（圖片來源：中新網）
這是一幢市價近億元的洋房，也是一座被上海市認定的優秀歷史建築，如今卻被違規拆除，業主疑在原址加蓋鋼筋混凝土的現代風格建築，目前已被上海市靜安區房管局責令停工改正。圍繞此事，很多人充滿疑惑，小N邀請資深法律界人士李曉春律師幫您捋一捋。
究竟什麼是優秀歷史建築？
李曉春說，歷史建築與歷史文化名城是結合在一起的。1982年，國務院批轉瞭原國傢建委等部門關於保護我國歷史文化名城的請示的通知，並公佈瞭第一批歷史文化名城，國傢開始著手加強對歷史文化名城的保護；2008年4月，國務院發佈瞭《歷史文化名城名鎮名村保護條例》；2016年7月，住房和城鄉建設部發佈瞭《歷史文化街區劃定和歷史建築確定工作方案》等等。其中一些被認定為歷史文化名城的城市也相繼出臺瞭關於歷史文化街區、歷史建築方面的保護規定（例如：上海、杭州、武漢）。
其中，《上海市歷史文化風貌區和優秀歷史建築保護條例》於2002年便已通過，對優秀歷史建築進行瞭明確的界定
建成三十年以上，並有下列情形之一的建築，可以確定為優秀歷史建築：
（一）建築樣式、施工工藝和工程技術具有建築藝術特色和科學研究價值；
（二）反映上海地域建築歷史文化特點；
（三）著名建築師的代表作品；
（四）在我國產業發展史上具有代表性的作坊、商鋪、廠房和倉庫；
（五）其他具有歷史文化意義的優秀歷史建築。
巨鹿路868號的"優秀歷史建築"標示牌上顯示，從巨鹿路868 892號的12幢英式花園住宅，為1930年建造，至今已有87年歷史。 王子濤 攝 （圖片來源：中新網）
不過，優秀歷史建築被擅自拆除或改建的新聞依然不少見。
同濟大學建築與城市規劃學院副教授、上海近代城市與建築研究專傢劉剛在接受媒體采訪時就表示，巨鹿路888號絕不是上海第一個被拆的優秀歷史建築，也不會是最後一個。他與他的團隊在巨鹿路上調研發現，這條路上的很多保護建築都有明顯的改造印記。
原來歷史建築和文物建築大有不同？
有人問，歷史建築和我們平時說的文物建築究竟有什麼不同？還真是傻傻分不清楚呢！
李曉春解釋，文物建築屬於日常用語，不是文物保護法律層面上的概念。我們通常所說的文物建築，實質上是指《中華人民共和國文物保護法》規定的不可移動文物，不可移動文物包括：古文化遺址、古墓葬、古建築、石窟寺、石刻、壁畫、近代現代重要史跡、近代現代代表性建築、紀念建築物等等。
具體比較起來，歷史建築和文物建築也大有不CROSSFIRE擴大機同。李曉春介紹，它們分屬不同的保護范圍，歷史建築的保護屬於歷史文化名城整體保護中的一部分，文物建築的保護屬於文物保護中的一部分；歷史建築保護的主管部門以城鄉規劃主管部門為主，文物建築保護的主管部門以文物行政部門為主。
原來優秀歷史建築也能入市交易？
據媒體報道，2015年年初，上海一傢房地產中介曾高調宣佈，一幢317平方米的老洋房以8380萬元成交易主，成為當年滬上的單價樓王。
這幢天價樓王正是巨鹿路888號，一時風光無兩，而它很早就被上海市政府列為上海優秀歷史建築。
（圖片來源：上海市住建委網站）
此前，小N天真地以為，像那些擁有歷史文化意義的歷史建築不應該由相關部門保護起來，供世人參觀或研究嗎？居然還能在房地產市場交易？
李曉春告訴小N，其實不然。歷史建築雖然屬於文化保護、規劃保護的范圍，但從物權法上講，屬於個人私有的歷史建築產權人可以進行正常的市場交易。巨鹿路888號便屬於此例。
另一方面，文物建築的交易則受到一定限制，例如國有不可移動文物不得轉讓、抵押；擅自拆除歷史建築的行為可能構成行政違法，但是擅自拆除文物建築的行為則有可能涉嫌刑事犯罪，例如《刑法》第三百二十四條規定， 故意損毀國傢保護的珍貴文物或者被確定為全國重點文物保護單位、省級文物保護單位的文物的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金
此外，屬於集體所有和私人所有的紀念建築物、古建築和祖傳文物以及依法取得的其他文物，其所有權受法律保護。但是文物的所有者必須遵守國傢有關文物保護的法律、法規的規定。因此，文物所有者可以處分文物、出售文物，但是必須通過合法途徑、合法場所進行交易。
原來自己買的房，不能隨便拆？
買瞭房，自己擁有瞭產權，可不意味著就能為所欲為。
哪怕隻是一套普通的商品房，想裝修一下或是拆道非承重墻，一般都得向物業申請批準，何況巨鹿路888號業主拆除的是房屋主體結構，更何況拆的還是一座優秀歷史建築？
李曉春說，從物權法上講，所有權人對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利，但是所有權人處分自己財產時屬於民事法律行為，民事法律行為不得違反國傢法律、行政法規強制性法律規定，不得違反公序良俗。
也就是說，如果違反國傢法律、行政法規強制性法律規定、違反公序良俗地擅自拆除或改造，別說是優秀歷史建築，就是普通房屋，都將面臨一系列問題。例如自己買的樓房屬於住宅樓中的一戶，如果未經許可擅自部分或全ZEST擴大機部拆除自己的房屋，將可能影響上下鄰居甚至整棟樓居民的使用安全。
如果要拆除或改建歷史建築，因涉及歷史文化名城的整體保護要求，所以不僅需要取得房屋行政管理部門、城鄉規劃部門的同意，還需要取得文物保護部門的同意，有的地方城市還要求呈報市級人民政府同意。
業主隨意拆除名下的優秀歷史建築怎麼辦？
李曉春告訴小N，如果擅自拆除歷史建築，可能面臨相應的行政處罰。例如：《歷史文化名城名鎮名村保護條例》第四十四條規定， 違反本條例規定，損壞或者擅自HELIX擴大機遷移、拆除歷史建築的，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門責令停止違法行為、限期恢復原狀或者采取其他補救措施；有違法所得的，沒收違法所得；逾期不恢復原狀或者不采取其他補救措施的，城鄉規劃主管部門可以指定有能力的單位代為恢復原狀或者采取其他補救措施，所需費用由違法者承擔；造成嚴重後果的，對單位並處20萬元以上50萬元以下的罰款，對個人並處10萬元以上20萬元以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。
《上海市歷史文化風貌區和優秀歷史建築保護條例》第四十二條第二款規定， 違反本條例規定，擅自拆除優秀歷史建築的，由市房屋行政管理部門或者區、縣房屋行政管理部門責令其限期改正或者恢復原狀，並可以處該優秀歷史建築重置價三到五倍的罰款。
目前，靜安方面表示，對此處建築違拆事件，將 頂格處理 ；對此處建DSP擴大機築的應急搶修搶險以及未來恢復原狀而產生的費用，將由違拆的業主全額承擔。
遺憾的是，由於現場隻剩下一些殘垣斷壁、木結構、零星磚塊，復原工作的難度很大。即使能夠復原，也有不少專傢認為，復建對已經消失的建築本體來說是沒有意義的，因為原來建築的價值已經消失瞭，不可逆、不可再生。
由業主的任性而為，導致今日的尷尬與不可逆的損失，這樣的後果是否已經算嚴重？這還需要等候有關部門的進一步處理結果。但小N和大傢心中最希望的，還是事前多些有實效的保護，事後才能少些不可逆的遺憾。（人民日報中央廚房 N 生活工作室林琳）
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